Chcąc zapewnić bezpieczeństwo transakcji i uchronić inwestora przed ewentualnymi konsekwencjami związanymi np. z istnieniem wad prawnych lub obciążeń na nieruchomości, zalecane jest wcześniejsze przeprowadzenie analizy prawnej nieruchomości z udziałem prawników specjalizujących się w tego typu procesach.

1. Co dokładnie należy zbadać?

• Etap I – analiza treści księgi wieczystej – obejmuje szczegółową analizę zarówno treści samej księgi wieczystej jak i dokumentów stanowiących podstawę dokonanych wpisów zawartych w aktach księgi wieczystej (prowadzonych przez sądy wieczystoksięgowe). Pozwala to na sprawdzenie, czy nieruchomość została prawidłowo nabyta, czy znajdują się na niej obciążenia, takie jak służebności czy hipoteki, a także inne ograniczenia mogące mieć znaczenie zarówno dla samego nabycia jak i późniejszego zagospodarowania nieruchomości. O ile treść samej księgi wieczystej jest dostępna publicznie, to dostęp do jej akt wymaga najczęściej uzyskania pełnomocnictwa od właściciela. 

• Etap II – analiza pozostałych dokumentów dotyczących nieruchomości – na tym etapie przeprowadzamy analizę pozostałych dokumentów, w tym umów, które mogą nie być dostępne w publicznych rejestrach, a są konieczne do stwierdzenia, czy nieruchomość jest wolna od dodatkowych obciążeń. Mogą to być np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub inne umowy, na podstawie których osoby trzecie posiadają określone prawa do nieruchomości, co może stanowić istotną przeszkodę w planowanym zagospodarowaniu nieruchomości. Takie umowy, w celu ich analizy, powinien udostępnić bezpośrednio właściciel nieruchomości.

• Etap III – sprawdzenie kwestii planistycznych oraz decyzji dotyczących nieruchomości – ta część analizy obejmuje zarówno sprawdzenie treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli taki obowiązuje) jak i decyzji administracyjnych wydanych dla nieruchomości, a także kwestii związanych z ochroną środowiska. Pozwala to na ustalenie, czy planowana inwestycja będzie w ogóle możliwa do realizacji na danym terenie i jakich ograniczeń należy się spodziewać. Szczególnie, że w 2023 roku uległa zmianie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – już wkrótce wiele gruntów straci, nawet bezpowrotnie, możliwość uzyskania warunków zabudowy lub uchwalenia korzystnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej – obejrzyj poniższy wywiad ⤵️⤵️⤵️

• Etap IV – zapytania do odpowiednich organów – istotnym działaniem jest wysłanie odpowiednich zapytań do organów administracji (w zależności od sytuacji – w ramach informacji publicznej lub na podstawie pełnomocnictwa), w celu uzyskania określonych danych na temat nieruchomości.Mogą one dotyczyć zarówno ewentualnych roszczeń byłych właścicieli, jak i dostępu do drogi publicznej, czy zagadnień związanych z ochroną środowiska lub ochroną konserwatorską itp.

• Etap V – pozostałe kwestie – powyżej wymieniono oczywiście tylko najważniejsze elementy audytu prawnego. Taka analiza obejmuje również np. weryfikację danych z ewidencji gruntów i budynków, aby ustalić między innymi, analizując plan zagospodarowania przestrzennego, czy działki wchodzące w skład nieruchomości stanowią grunt rolny lub leśny. Jest to kluczowa informacja podczas podejmowania decyzji o kupnie lub zagospodarowaniu danej nieruchomości. Ponadto, różne kwestie zidentyfikowane na danym etapie badania mogą spowodować, że wymagane będzie przeprowadzenie kolejnych, pogłębionych czynności, celem oceny ewentualnych następstw i nakreślenia możliwych rozwiązań.

2. Wyniki analizy prawnej

Najczęstszą formą przedstawienia wyników analizy prawnej nieruchomości jest końcowy raport, zawierający opis stanu prawnego nieruchomości, zidentyfikowanych ryzyk oraz rekomendacji z tym związanych, przygotowanych pod kątem danej transakcji. Oczywiście, wszystko zależy od indywidualnych uzgodnień z klientem. Często stosowaną na rynku formą jest również raport skrócony, zawierający jedynie zidentyfikowane ryzyka, niekiedy bez ich szczegółowego opisu (pogrupowane według stopnia ważności dla danej transakcji) oraz odpowiednie rekomendacje.

3. Przykładowe ryzyka

Jak wspomniane zostało wcześniej, analiza prawna nieruchomości pozwala zidentyfikować potencjalne ryzyka, które mogłyby wpłynąć na ważność nabycia nieruchomości, wartość nieruchomości lub jej przyszłe użytkowanie. Poniżej prezentujemy przykładowe ryzyka, które najczęściej pojawiają się podczas przeprowadzania takiej analizy.

• Wadliwe nabycie – w wyniku analizy umów stanowiących podstawę nabycia nieruchomości może okazać się, że sprzedający nie jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości np. z powodu wadliwości ostatniego nabycia. Przykładowo, jeśli Skarbowi Państwa/jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi lub dzierżawcy przysługiwało prawo pierwokupu, a mimo to poprzednia umowa sprzedaży miała charakter bezwarunkowy (nie została zachowana wymagana procedura określona przez odpowiednie przepisy przewidująca najpierw zawarcie umowy warunkowej wskazującej termin dla właściwego podmiotu na wykonanie prawa pierwokupu, a następnie po upływie takiego terminu – zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości), to umowa taka była nieważna i tym samym sprzedający nie był uprawniony do rozporządzania nieruchomością.
• Ograniczenia w realizacji inwestycji – w wyniku analizy postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, istniejących umów lub treści księgi wieczystej, może okazać się, że realizacja planowanej inwestycji będzie istotnie utrudniona, a w najgorszym scenariuszu – niemożliwa. Przebieg istniejących służebności lub treść umów uprawniających osoby trzecie do korzystania z nieruchomości, może stanowić istotną przeszkodę w planowanym zagospodarowaniu nieruchomości.
• Sprzedaż nieruchomości rolnej – w tej sytuacji należy przede wszystkim zwrócić uwagę na to, że obrót nieruchomościami rolnymi o powierzchni użytków rolnych co najmniej 0,3 ha podlega w Polsce istotnym ograniczeniom. W przypadku nieruchomości rolnych o powierzchni użytków rolnych od 0,3 ha, ale mniejszych niż 1 ha, ich sprzedaż będzie możliwa, ale z zastrzeżeniem prawa pierwokupu, które wykonuje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Ponadto, gdy nieruchomość rolna ma powierzchnię co najmniej 1 ha, jej nabywcą może być wyłącznie osoba fizyczna o statusie rolnika indywidualnego lub określone podmioty wskazane w przepisach prawa. Nabycie takiej nieruchomości przez inne podmioty wymaga uzyskania zgody KOWR. Niekiedy sytuacja nie będzie oczywista, przykładowo w przypadku, gdy tylko część nieruchomości ma charakter rolny, co również wymaga za każdym razem indywidualnej analizy. Chyba, że w ramach takiej nieruchomości powierzchnia użytków rolnych będzie mniejsza niż 0,3 ha – w takim przypadku, zgodnie ze zmienionymi w 2023 r. przepisami, obrót taką nieruchomością nie będzie podlegał powyższym ograniczeniom.
• Prawo pierwokupu – gdy określonemu podmiotowi przysługuje do nieruchomości prawo pierwokupu (w zależności od rodzaju gruntu mogą to być różne podmioty), sprzedaż takiej nieruchomości wymaga zawarcia w pierwszej kolejności umowy warunkowej i dopiero w przypadku niewykonania przez uprawnionego prawa pierwokupu w określonym terminie możliwe jest zawarcie umowy przenoszącej tytuł prawny do nieruchomości.

Powyższe wyliczenie nie zamyka listy wszystkich ryzyk, które mogą pojawić się w trakcie badania stanu prawnego nieruchomości, gdyż wykracza to poza ramy niniejszego artykułu. Oczywistym jest, że każda nieruchomość wymaga indywidualnego podejścia i kwestie zidentyfikowane w trakcie analizy prawnej, o ile nie stanowią one przyczyn wykluczających sprzedaż w danej sytuacji, powinny zostać odpowiednio zaadresowane w umowie sprzedaży, w tym poprzez złożenie odpowiednich oświadczeń i zapewnień przez sprzedającego.

4. Podsumowanie

Podstawowym celem badania prawnego nieruchomości jest identyfikacja potencjalnych zagrożeń związanych z jej nabyciem i późniejszym zagospodarowaniem, co pozwala na podejmowanie świadomych decyzji przez nabywców nieruchomości i ograniczenie ryzyk. Niestety, poleganie na deklaracjach sprzedającego jest zazwyczaj niewystarczające i brak odpowiedniej wiedzy o sytuacji prawnej nieruchomości, jaką powinno się uzyskać w ramach jej analizy prawnej, może prowadzić do poważnych konsekwencji, w tym finansowych, dla przyszłych nabywców.