Jak wybrać działkę na Mazurach cz.1

Wybór odpowiedniej działki nad jeziorem, to pierwszy krok w kierunku realizacji marzenia o własnym domu na Warmii lub na Mazurach. W tym i kolejnych artykułach dowiesz się na co zwrócić uwagę, by zakup gruntu okazał się trafiony. Wybrałem najczęściej zadawane pytania, które otrzymuję od osób zgłaszających się do mnie z prośbą o pomoc w znalezieniu działki na Mazurach.

1. „Nie wiem od czego zacząć sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości.”

Rozpocznij od sprawdzenia księgi wieczystej.  Jest to publiczny rejestr przedstawiający stan prawny nieruchomości. Prócz sprawdzenia do kogo należy działka lub czy jest stanowi ona zabezpieczenie np. w kredycie, można również sprawdzić formy służebności. Służebność, w uproszczeniu, jest ograniczonym prawem do korzystania z Twojej nieruchomości. W przypadku gruntu, sprawdź czy występują tam np. służebność osobista lub gruntowa. Warto przecież wiedzieć czy przez Twoją działkę sąsiad może przeprowadzać grupę uśmiechniętych i spragnionych kąpieli w jeziorze krówek 😉

W Urzędzie Gminy sprawdzisz ponadto, czy jest ustanowiona decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli tak to na co? Jeśli nie, to czy teren spełnia przesłanki ustawowe do uzyskania warunków zabudowy.

2. „Chcę kupić działkę nad jeziorem, ale widzę tylko oferty działek rolnych.”

Zgadza się, ponieważ zdecydowana większość terenów nad jeziorami to właśnie tereny rolne, tak jak większość ziemi na terenie całej Polski. Nawet w centrum dużych miast w Polsce (np. Łódź) tereny rolne stanowią naprawdę spory obszar. Nie oznacza to braku możliwości zabudowy. Wręcz przeciwnie, na takim terenie można wystąpić o ustanowienie MPZP lub zawnioskować o warunki zabudowy.

W przypadku klasy 1-3 możemy wnioskować o uzyskanie warunków zabudowy na tzw. zabudowę zagrodową (z wyjątkami), a klasy 4-6 o mieszkaniową/letniskową (w jednym z kolejnych wpisów przedstawię Wam różnicę, wady i zalety zarówno działek „budowlanych” jak i rolnych).

Poproś zatem właściciela o wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz zaświadczenie z MPZP.

Umożliwi Ci to sprawdzenie takich parametrów jak:

  • klasa bonitacyjna, którą objęty jest grunt (klasę żyzności gleby),
  • uzbrojenie terenu w media,
  • wysokość gruntu względem sąsiadujących działek czy samego jeziora,
  • czy nie jest to teren podmokły,
  • wymiary działki.

Mając numer działki, większość z powyższych parametrów możesz sprawdzić na Geoportalu.

3. „Czy można wybudować dom na działce rolnej nad jeziorem?”

Oczywiście, że można, lecz nie na każdej. Tym bardziej, że jak wspomniałem, zdecydowana większość działek z dostępem do jeziora na Warmii i Mazurach, to właśnie tereny rolne a przecież stoją na nich domy. Każdorazowo jednak, warto przyjrzeć się sprawie indywidualnie i zlecić np. radcy prawnemu przygotowanie analizy i oceny prawnej pod kątem realizacji zabudowy na danym terenie. Warmia i Mazury, a już przede wszystkim tereny tuż przy jeziorze, podlegają często ochronie, zatem ich zabudowa nie zawsze jest tak jednoznaczna. Jednak ustawodawca, przygotował fundament, na podstawie którego możemy  wstępnie ocenić czy na danej działce proces uzyskania warunków zabudowy może przejść gładko czy wręcz przeciwnie.

Dlatego sprawdź:

  • Czy działka posiada dostęp do drogi publicznej.
  • Możliwość uzbrojenia terenu w prąd (z zakładu energetycznego).
  • Czy na sąsiedniej działce, przy tej samej drodze publicznej, znajduje się zabudowa, która może określić kierunek realizowania kolejnego budynku mieszkalnego.

I tutaj na chwilę się zatrzymamy, gdyż ten punkt jest nieprecyzyjny. Jak sprawdzić czy „sąsiednia działka” jest faktycznie sąsiednią działką?
W tym wypadku rozumiemy to jako obszar terenu o granicach wyznaczonych w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszym jednak niż 50m (bez limitu maksymalnego). Zatem urzędnik może uznać zabudowę, znajdującą się 60m od nas jako „sąsiednią” lub „nie”. Dlatego warto zlecić proces uzyskania „warunków zabudowy” radcy prawnemu lub osobie, zajmującej się tym zawodowo. Oni wiedzą jak poruszać się w meandrach zapisów prawnych 😊

4. „Szukam małej działki nad jeziorem”.

Jest to jedno z najczęstszych zdań, które słyszę od zgłaszających się do mnie klientów.
Najczęściej wynikające jednak nie z potrzeby posiadania małej działki, lecz z przeświadczenia, że nie posiadają wystarczającego budżetu na zakup większej działki. Paradoksem jest fakt, że działki o powierzchni 3000-4000m2 z dostępem do jeziora są tańsze niż te mniejsze.

Łatwo trafić na oferty działek, z piękną i szeroką linią brzegową o wielkości np. 1000m2. Oznacza to, że grunt może kończyć się kilkadziesiąt metrów od linii brzegowe – zatem wymarzona oferta! Czy oby na pewno?

O ile Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie przewiduje możliwości zabudowy tak blisko wody lub na gruncie nie stoją stare fundamenty, to nie uzyskasz zgody na postawienie wymarzonego domu nad jeziorem.Ustawa o ochronie przyrody z dnia 16 kwietnia 2004 roku mówi o zakazie budowania nowych budynków w pasie szerokości 100 metrów od linii brzegowej jezior, rzek czy innych naturalnych akwenów. Właśnie z tego powodu, działki z bezpośrednią linią brzegową mają kształt prostokąta, o najczęstszych wymiarach 25x130m.

Przy działce o wielkości 1000m2, jej długość miałaby ok 130m a szerokość ok. 7,5m, co za tym idzie nie postawimy na niej nic, prócz kroku😊

Chcesz wiedzieć więcej? Obejrzyj filmik znajdujący się pod artykułem.

Kamil Berger
www.grunttomazury.pl
#GruntToMazury

5 porad – na co zwrócić uwagę w czasie „wizji lokalnej” na gruncie