Większość wielbicieli Warmii i Mazur marzy o posiadaniu własnej działki z dostępem do jeziora, na którym stanie niewielki domek. Choć procedura związana z budową domku na zgłoszenie jest prostsza, to konieczne jest zachowanie odpowiedniej odległości od linii brzegowej.              

Marzenie o posiadaniu własnej działki nad jeziorem idzie zwykle w parze z chęcią posiadania choćby małego domku letniskowego. Większość wielbicieli Warmii i Mazur oczami wyobraźni widzi siebie na tarasie z filiżanką ulubionej kawy w rześki, słoneczny poranek. Gdy marzenia zaczynają przeradzać się w rzeczywistość i zapada decyzja o zakupie – rozpoczynasz poszukiwanie wymarzonej działki. Chcesz, by stanął na niej, jeśli nie całoroczny, to chociaż niewielki domek  niewymagający pozwolenia na budowę z widokiem na jezioro. 

Pamiętaj jednak, choć procedura związana z budową domku na zgłoszenie jest prostsza, to konieczne jest zachowanie odpowiedniej odległości od linii brzegowej. Postawienie takiego domku jest formalnie dużo prostsze niż budowa domu całorocznego, choć należy pamiętać o pewnych ograniczeniach.

Domek na zgłoszenie – podstawowe przepisy

Dom na zgłoszenie to uproszczona procedura prawna, dzięki której możemy postawić dom bez większych formalności. Dom na zgłoszenie z założenia jest niewielki, dotyczy budynków rekreacyjnych o powierzchni zabudowy do 35 m2.

„Art. 29.1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:(….)

2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki; (…)”

Art. 29 Prawa budowlanego mówi jasno: wolnostojący budynek, przeznaczony do okresowego wypoczynku (czyli domek letniskowy) nie wymaga pozwolenia na budowę. Potrzebne jest natomiast zgłoszenie budowy.

Jeśli planujesz budowę domku na zgłoszenie na Warmii lub Mazurach, dokument wskazany w ustawie należy złożyć w Starostwie Powiatowym (w Urzędzie Miasta, jeśli Twoja działka zlokalizowana jest w granicach miasta). Zgłoszenia budowy domu dokonuje się na wnioskach udostępnionych w urzędach bądź za pomocą profilu zaufanego.

W zgłoszeniu należy podać rodzaj, zakres i sposób realizowania robót budowlanych oraz termin rozpoczęcia budowy. Należy tego dokonać minimum 21 dni przed zamierzonym terminem rozpoczęcia prac. Jeżeli w tym czasie urząd nie wniósł sprzeciwu lub nie wydał decyzji nakładającej obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, można przystępować do budowy upragnionego domku.                                     

Domek na zgłoszenie – mały metraż i brak piętra

Budynek na zgłoszenie z założenia ma być niewielki – może mieć maksymalnie 35m2 powierzchni, ale trzeba zachować czujność – metraż jest liczony po obrębie ścian zewnętrznych. Szczególnie istotne jest to, by obliczając metraż uwzględnić powierzchnię tarasu.

domek na zgłoszenie

Weranda, bez której tak ciężko sobie wyobrazić domek nad jeziorem jest, tak jak wspomniałem, wliczana w powierzchnię zabudowy, co znacznie uszczupla powierzchnię mieszkalną.  Powiększenie domku nie może odbyć się także poprzez zbudowanie piętra. Domek na zgłoszenie powinien być parterowy, ale dopuszczalna jest antresola.

Bez projektanta, lecz zgodnie z przepisami

Domek na zgłoszenie ma jeszcze jedną zaletę – nie ma potrzeby zatrudniania uprawnionego projektanta czy kierownika budowy. Inwestycje można przeprowadzić własnymi siłami, lecz są wymogi, które należy spełnić.                                                                                                

Dotyczy to między innymi umiejscowienia. Oznacza to, że domku na zgłoszenie nie można postawić w dowolnym miejscu. Należy zachować następujące odległości:

  • 4 m odległości ściany, w której występują otwory okienne i drzwiowe od granicy działki
  • 3 m odległości pozostałych ścian domku od granicy działki

W wyjątkowych sytuacjach dopuszczona jest możliwość budowy w odległości 1,5 m od granicy działki, o ile zezwalają na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub Warunki Zabudowy. Takie rozwiązania stosowane są jednak zazwyczaj w miastach, a nie na dziewiczym regionie Warmii i Mazur.                                                                                              

Domek na zgłoszenie nad jeziorem

Bardzo często słyszę, od osób, które się do mnie zgłaszają z prośbą o znalezienie gruntu na Warmii i Mazurach, że zależy im na działce z linią brzegową jeziora, na której będą mogli postawić kilka tzw. „domków na zgłoszenie”. Pomysł świetny, lecz jak to wygląda w praktyce?

Otulina lasu czy bliskość akwenu aż kuszą by wymarzony domek postawić w niedalekiej odległości od linii brzegowej jeziora. Z dystansem należy podejść też do zapewnień producentów małych domków, którzy w kolorowych katalogach lokują domki tuż przy tafli wody. Ustawodawca krzyżuje nieco tego rodzaju plany – ustawa o ochronie przyrody z 2004 r. jasno wskazuje, że minimalna odległość jaką należy zachować stawiając domek to 100 m od linii brzegowej jeziora.  To ważne, ponieważ należy pamiętać, że zdecydowana większość obszaru Warmii i Mazur to właśnie tereny pod ochroną. 

Wszystkie inne lokalne przepisy budowlane są określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bądź w warunkach zabudowy. 

Postawienie domku na zgłoszenie, o ile pamiętasz o kilku zasadach, o których wspomniałem, nie jest skomplikowane. Jeśli rozważasz jednak postawić więcej niż jeden domek na swojej działce, to być może lepszym rozwiązaniem, w przypadku chęci zakupu gruntu na Warmii i Mazurach, będzie zakup działki w drugiej linii zabudowy. Proces realizacji kilku domków będzie o wiele bardziej prawdopodobny. Ważne jednak, by przy wyborze oferty kierować się możliwością zakupu udziału w działce z bezpośrednim dostępem do jeziora, aby mieć zagwarantowany dostęp do jeziora dla siebie i swoich gości.

domek na zgłoszenie

Jeśli masz wątpliwości, skonsultuj się ze mną, a jeśli dopiero planujesz zakup działki na Mazurach i nie wiesz na co zwrócić uwagę przy wyborze, przeczytaj ten artykuł.
                                                                        

Wybór odpowiedniej działki nad jeziorem, to pierwszy krok w kierunku realizacji marzenia o własnym domu na Warmii lub na Mazurach. W tym i kolejnych artykułach dowiesz się na co zwrócić uwagę, by zakup gruntu okazał się trafiony. Wybrałem najczęściej zadawane pytania, które otrzymuję od osób zgłaszających się do mnie z prośbą o pomoc w znalezieniu działki na Mazurach.