Do kogo należy brzeg jeziora? Czy może być całkowicie prywatny, czy też w każdej sytuacji pozostaje publiczny? Czy działkę z dostępem do linii brzegowej można ogrodzić do samej wody? Czym jest prawo przejścia? Poznaj najważniejsze fakty i mity dotyczące posiadania i użytkowania nieruchomości położnych przy zbiornikach wodnych.
Do kogo należy brzeg jeziora? Czy może być całkowicie prywatny, czy też w każdej sytuacji pozostaje publiczny? Czy działkę z dostępem do linii brzegowej można ogrodzić do samej wody? Czym jest prawo przejścia? Poznaj najważniejsze fakty i mity dotyczące posiadania i użytkowania nieruchomości położnych przy zbiornikach wodnych.
Działki z dostępem do jeziora stanowią jeden z najbardziej łakomych kąsków na rynku nieruchomości i nic dziwnego – niewiele jest bowiem piękniejszych widoków, niż ten roztaczający się z okna czy tarasu na niebieską toń. Należy jednak pamiętać, że samo jezioro jest dobrem publicznym (choć nie zawsze), z którego mogą chcieć korzystać również osoby postronne, nie będące właścicielami położonej przy nim działki. Co w takiej sytuacji? Wokół tej kwestii narosło wiele mitów, stojących w sprzeczności z faktami, jest też wiele nadużyć i patologii, zarówno ze strony posiadaczy ziemi, jak też osób jawnie naruszających prawo własności. Czas zatem wyjaśnić, co i komu się należy.
1. Działka z dostępem do jeziora w całości należy do Ciebie.
Z formalnego punktu widzenia kwestie te są stosunkowo proste. Polskie prawo pozwala na zakup nieruchomości, która graniczy z gruntem jeziora. Istnieją jednak pewne ograniczenia w odniesieniu do wąskiego, 1,5 metrowego pasa wzdłuż brzegu – ma to związek z publicznym charakterem akwenów, jakimi są jeziora. Co jest w takiej sytuacji faktem, a co mitem? Bezsprzecznie ten fragment ziemi należy do osoby, która ją nabyła, co zresztą łatwo sprawdzić w księdze wieczystej. I tylko ona może ona w tym miejscu przebywać i użytkować je wedle własnej woli – opalając się, wędkując, cumując łódź albo po prostu stojąc i podziwiając widoki.
Niedozwolone jednak jest grodzenie się przy linii brzegowej (Prawo Wodne art. 478. Ust. 2). W praktyce jednak wielu właścicieli lekceważy ten zakaz i prowadzi płot lub siatkę do samego brzegu – świadomie albo nieświadomie (w drugiej sytuacji należy pamiętać, że nieświadomość przepisów nie zwalnia z odpowiedzialności za ich nieprzestrzeganie). Jest to złamaniem zapisów ustawy Prawo Wodne, w myśl których należy zostawić 1,5-metrowy pas, umożliwiający innym osobom skorzystanie z jeziora lub obejścia akwenu.
Mówiąc wprost – każdy obywatel powinien mieć możliwość korzystania i obejścia jeziora, oczywiście o ile pozwalają na to uwarunkowania terenowe (w praktyce często jest to trudne ze względu na bagna, trzcinowiska, osuwiska i tereny podmokłe). Z tego powodu nielegalne jest też stawianie przy linii brzegowej tabliczek z informacją, że przejścia brak lub, że jest ono zakazane.
2. Prawo przejścia a prawo własności działki nad jeziorem.
Kluczowa jest kwestia tego, co dokładnie oznacza tzw.„prawo przejścia”, warto bowiem zaznaczyć, że w praktyce często jest ono nadużywane. Mitem jest twierdzenie, że prywatny grunt graniczący z jeziorem na obszarze 1,5 metra jest publiczna i należy do wszystkich. Tylko właściciel może z owego 1,5-metrowego pasa korzystać w każdy dowolny sposób – np. opalając się, łowiąc ryby czy po prostu stojąc i podziwiając widoki z własnej działki z dostępem do jeziora na Mazurach. Pozostałe osoby mogą jedynie przejść przez ten obszar. Nie powinny się jednak nawet na nim zatrzymywać, a tym bardziej wypoczywać, biwakować czy wędkować – chyba, że właściciel działki wyraził na to zgodę. Prawo Wodne z dnia 20 lipca 2017 r. (Art. 34 ust. 1 i 2) precyzyjnie reguluje temat dostępu do wód publicznych – „Każdemu przysługuje prawo do powszechnego korzystania z publicznych śródlądowych wód powierzchniowych (…)”; ”Powszechne korzystanie z wód służy do zaspokajania potrzeb osobistych, gospodarstwa domowego lub rolnego (…), a także do wypoczynku, uprawiania turystyki, sportów wodnych oraz, na zasadach określonych w przepisach odrębnych, amatorskiego połowu ryb.”. Należy zwrócić uwagę, że wyżej wymienione przepisy mówią wprost, już w pierwszy zdaniu, o dostępie do wód publicznych, a nie do prywatnego gruntu. Wspomniane przepisy absolutnie nie dają przyzwolenia do swobodnego korzystania z prywatnej własności. Jeśli jesteś wędkarzem, pamiętaj, aby nie ulec błędnemu przekonaniu, że możesz swobodnie łowić ryby stojąc na prywatnym gruncie. Takie działanie może skutkować nieprzyjemnościami, w tym mandatem karnym. Co innego, gdy łowisz kilka kroków dalej, stojąc w wodzie – nawet po kostki – wtedy jest to w pełni zgodne z prawem.
Warto w tym miejscu dodać, że prawo przejścia nie dotyczy prywatnych pomostów i podobnej infrastruktury. Ponieważ w żaden sposób nie służą one „obchodzeniu” jeziora, w ogóle nie wolno na nie wkraczać, nie mówiąc już o aktywnym użytkowaniu. Budując legalnie pomost, w zależności od jego parametrów, korzystasz z różnych procedur administracyjnych umożliwiających realizację tej inwestycji. Jednym z kroków jest m.in. wydzierżawienie od Skarbu Państwa gruntu znajdującego się pod pomostem. Ponosisz z tego tytułu opłaty i pomimo, że pomost znajduje się na wodach dostępnych publicznie, to osoba obca bez Twojej zgody nie może z niego korzystać. Chyba, że wyraziłeś na to zgodę w umowie.
I znów, tak jak w przypadku nielegalnych ogrodzeń, także spacerowiczów nadużywających cudzej gościnności nie zwalnia z konsekwencji ewentualna nieświadomość prawa. Właściciel może w przypadku przedłużającej się obecności na swojej ziemi podjąć podstawowe kroki zapobiegawcze, takie jak choćby wezwanie policji.
Warto zwrócić uwagę, że 1,5-metrowy pas, który nie powinien być ograniczony żadnym płotem, pełnić może w szczególnych sytuacjach rolę ratującą życie. Mowa o takich przypadkach, jak konieczność dobicia do brzegu i wyjścia na ląd w czasie burzy, a także podjęcie z wody topiącej się osoby i rozpoczęcie niezbędnych procedur przywracających funkcje życiowe (z tego też względu dostęp do linii brzegowej powinny mieć służby ratunkowe).
3. Jak wytyczyć granice działki z dostępem do linii brzegowej?
Należy jednak pamiętać, że czym innym jest granica działki jeziora, brzeg oraz bieżący poziom wody – są to trzy zupełnie różne zagadnienia. Jak to zwykle bywa, diabeł tkwi w szczegółach i nie inaczej jest w przypadku „działek z dostępem do linii brzegowej” – pamiętaj, że jest to jedynie potoczna nazwa gruntu graniczącego z działką jeziora. W tej sytuacji owym diabłem jest stwierdzenie tego, co właściwie należy uznać za brzeg jeziora. Jakkolwiek by to dziwnie nie zabrzmiało, to nie każda działka granicząca z działką jeziora, graniczy również z brzegiem jeziora… Oczywistym bowiem jest, że w naturze granica ta jest płynna (nomen omen). Woda stale faluje pod wpływem wiatru, jej poziom opada też i wzrasta o różnych porach roku, czy w związku z warunkami pogodowymi. W takiej sytuacji odpowiedź przynosi art. 220 Prawa wodnego, wedle którego brzeg ustala się wedle średniego stanu wód z przynajmniej 10 ostatnich lat. Co ważne – nie określa się tego oczywiście osobiście, ani na oko. W tym celu należy zawezwać wyspecjalizowanego geodetę. Innymi słowy, w świetle prawa, linia brzegowa jest nieco umowna, teoretyczna i geodezyjna. Może się na przykład zdarzyć, że brzeg jeziora jest kilkanaście metrów wgłąb działki jeziora…
4. Działka nad jeziorem jest Twoja, nie wspólna.
Reasumując: jeśli kupujesz działkę z dostępem do jeziora, pozostaje ona wyłącznie Twoją nieruchomością i niczyją inną. Nie jest ona wspólna w żadnej części, także w na obszarze 1,5 metrowego pasa tuż nad wodą. Nikt nie może też bezprawnie korzystać z Twojej ziemi. Musisz jednak mieć świadomość, że nadbrzeżnym pasem wolno przejść, a Ty musisz to umożliwić. Nie możesz więc grodzić się do samego brzegu.
Jeśli jesteś w trakcie poszukiwania działki z dostępem do jeziora na Mazurach i chcesz się dowiedzieć jak uniknąć pułapek przy zakupie, zajrzyj do moich pozostałych artykułów na blogu (kliknij tu, aby przejść do bloga) i zaobserwuj Grunt to Mazury na Instagram i TikTok 