Autor:
Kamil Berger

Domek holenderski, domki mobilne i przyczepy kempingowe cieszą się nienotowaną dotychczas popularnością. Ulokowanie jednego z powyższych rozwiązań na malowniczym terenie – najchętniej z widokiem na jezioro to marzenie, które ma dać w niepewnych dziś czasach – namiastkę swobody.

Wydawać by się mogło, że postawienie domku mobilnego czy tzw. holenderki to rozwiązanie dostępne dla każdego, kto szybko i bez formalności chce cieszyć się mazurskim klimatem. Rzeczywistość jest nieco bardziej złożona.

Rozprawie się z kilkoma mitami na temat obiektów niepołączonych trwale z gruntem. Poniższy artykuł to pochodna rozmów z osobami, które  zgłosiły się do mnie o pomoc w znalezieniu działki nad jeziorem i rozważają postawienie tzw. holenderki. Funkcjonuje wiele półprawd, a warto mieć świadomość jak wygląda ta kwestia w kontekście przepisów i najnowszego orzecznictwa.

Domki mobilne a prawo budowlane

Panuje mylne przekonanie, że domek holenderski lub przyczepa kempingowa nie mogą być potraktowane jako obiekty budowlane, więc nie podlegają przepisom prawa budowlanego. W związku z czym krąży nieprawdziwa opinia, że można je postawić na własnej działce bez konieczności dochowywania jakichkolwiek formalności, jak na przykład ich zgłoszenie lub uzyskanie pozwolenia na budowę.

Część sprzedawców domków holenderskich lub producentów domków mobilnych oraz osób sprzedających grunty na popularnych serwisach z ofertami nieruchomości wzmacnia te przekonania i wprowadza w błąd twierdząc, że taki obiekt nie wymaga nigdy żadnych formalności, słowem – można postawić w dowolnym miejscu na swojej działce bez jakichkolwiek ryzyka. Rzeczywistość jest nieco inna.

Wszystko co stawiamy na działce musimy zalegalizować – należy przejść albo przez procedurę zgłoszenia albo uzyskania pozwolenia na budowę. Uzasadnienie, że domek ma koła i nie jest trwale związany z gruntem nie uchronią nas przed konsekwencjami. Dlatego sprawdźmy, kiedy trzeba, a kiedy nie trzeba przechodzić dodatkowych procedur związanych np. ze zgłoszeniem budowy.

Domek holenderski obiektem budowlanym

Trzeba przyznać, że polskie ustawodawstwo przez długi czas miało problem ze sklasyfikowaniem domków holenderskich. Nawet dziś prawo budowlane nie zawiera definicji tego typu obiektów, lecz linia orzecznicza jasno wskazuje – jeżeli domek holenderski lub przyczepa kempingowa nie spełniają w danej chwili swej pierwotnej funkcji transportowo-komunikacyjnej, uznaje się je za obiekty budowlane. 

Przyczepa typu domek holenderski jest tymczasowym obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 5 prawa budowlanego – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (sygnatura akt: II SA/Sz 190/18)

Co ciekawe, sądy bardzo szeroko rozumieją pojęcie „wybudowania” obiektu. W orzeczeniach sądów administracyjnych już dostarczenie takiego domku oraz postawienie na gruncie rozumiane jest jako wybudowanie (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 24 maja 2017 r. II SA/Gd 732/16 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 lutego 2013 r., sygn. akt VII SA/Wa 2271/12). Tak więc domek holenderski może zostać uznany za budynek, jeśli został postawiony w celu zamieszkiwania całorocznego lub okresowego przez dłuższy okres.

domek mobilny

Domek mobilny i holenderka zgodna z planem

By legalnie postawić domek holenderski na działce, należy:

  • domek o powierzchni do 35 m2zgłosić taki domek jako budynek rekreacji indywidualnej. Zgłoszenie trzeba złożyć na 21 dni przed planowanym rozpoczęciem „robót budowlanych”, co oznacza, że zanim przetransportujemy i ustawimy w wybranym miejscu domek, należy dopełnić formalności w starostwie powiatowym.
  • domek powyżej 35 m2uzyskać pozwolenie na budowę. To o tyle istotne, że często decydujecie się na na bardziej przestronne rozwiązanie – wiele domków ma wymiary 4 x 12 m, co daje 48m2 powierzchni. Do takiego domku należy wykonać projekt budowlany i uzyskać pozwolenie na budowę. 

Trzecią możliwością jest zgłoszenie budynku nietrwale związanego z gruntem i przestawienie go przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy (dnia określonego w zgłoszeniu). Zdecydowanie odradzam – nie unikniemy formalności (w tym przypadku i tak musimy zgłosić i czekać 21 dni na brak sprzeciwu) a ponadto, dwa razy w roku musimy nasz mobilny domek lub przyczepę  przestawić w inne miejsce.

Wyrok sprzed dwóch lat precyzuje to zagadnienie – istotne jest by przestawić domek na inną działkę. W wyroku z dnia 30 stycznia 2017 r. (sygn. akt VII SA/Wa 405/16) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał, że przez przeniesienie obiektu w inne miejsce nie można rozumieć jego przestawienia w obrębie tej samej działki, gdyż taka wykładnia byłaby sprzeczna z ustawą. Przez „miejsce” rozumieć należy tę nieruchomość, na której obiekty tymczasowe zostały posadowione, przez „inne miejsce” – inną nieruchomość. Przestawienie obiektów na tej samej nieruchomości tym samym gruncie, nie jest ich przeniesieniem w inne miejsce, ale zmianą lokalizacji w ramach tego samego miejsca.

Dodatkowo sytuację komplikuje fakt, że przed upływem 180 dni ponownie domek należy zgłosić w urzędzie! Przyznacie, że to dość uciążliwe przy użytkowaniu rekreacyjnym.

Planujesz wynajem? Pamiętaj o formalnościach!

Osoby, które się do mnie zgłaszają z prośbą o pomoc w znalezieniu gruntu na Warmii i Mazurach często wspominają, że rozważają postawienie kilku domków i ich wynajem. To bardzo ciekawy pomysł na budowę swoich aktywów, jednak trzeba pamiętać, że każdy domek postawiony z zamiarem wynajmu traktowany jest jako obiekt budowlany.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (II SA/Gd 181/14) z 27 sierpnia 2014 r. nie pozostawia wątpliwości w tym obszarze. Sąd orzekł, że ze względu na charakter ich wykorzystania jako domki letniskowe na wynajem, traktuje te obiekty jako domki a nie przyczepy i stosuje wobec nich prawo budowlane. To orzeczenie jest bardzo istotne dla wszystkich osób rozważających postawienie tego typu obiektów.

Holenderka bez pozwolenia – konsekwencje

W sytuacji, gdy bez wymaganego prawem zgłoszenia lub pozwolenia na budowę postawimy na działce domek holenderski lub mobilny może to zostać potraktowane jako samowola budowlana. Najbardziej dotkliwą i coraz częściej spotykaną – także w wyrokach sądowych – jest usunięcie budynku z działki lub rozbiórka domku.

Jak zalegalizować domki holenderskie?

Sądy coraz częściej nakazują nielegalnie postawione obiekty usunąć, co jest jednoznaczne z rozbiórką lub usunięciem przyczepy z działki. Przy odrobinie szczęścia możliwe jest wdrożenie procedury naprawczej, polegającej na złożeniu odpowiednich dokumentów, takich jak: plan z projektem zagospodarowania działki, zaświadczenie o zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego. Kary za niedopełnienie formalności mogą być dotkliwe – zależnie od wielkości domku i skali naruszeń wahają się od 2,5 tys zł do bagatela… 50 tys. zł.

Innym wyjściem z sytuacji jest standardowe zgłoszenie budowy z niezbędnymi dokumentami i odczekanie 21 dni na brak przeciwwskazań, z nadzieją, że Nadzór Budowlany nie sprawdzi, co stoi na działce. Niestety taka procedura nie tyczy się domków powyżej 35m2.

Domek mobliny lub popularne na działkach rekreacyjnych domki holenderskie wydają się idealnym rozwiązaniem na letni wypoczynek. To także doskonały sposób na spędzanie czasu na ukochanych Mazurach do czasu wybudowania tam wymarzonego domu nad jeziorem. Warto jednak mieć świadomość, że postawienie tego typu obiektów wymaga dopełnienia formalności, których zaniechanie bywa bardzo kosztowne.

Jak widzisz, sprawa nie jest tak oczywista i mijają się mocno z prawdą ci, którzy Cię przekonują, że domek mobilny można postawić zawsze i na każdej działce. Dlatego zanim zdecydujesz się na zakup działki na Mazurach w celu postawienia na niej domku holenderskiego, na której sprzedający zapewnia o możliwości realizacji takiej inwestycji dowiedz się w Urzędzie czy taki domek będziesz mógł(a) faktycznie postawić (artykuł: Jak wybrać działkę na Mazurach).

Warto też spytać się producenta takich domków i prawnika o podstawę prawną możliwości postawienia domku obiektu na konkretnej działce. Należy przy tym pamiętać, że domki na kołach nie posiadają tablicy rejestracyjnej, nie przechodzą przeglądu, więc nie podchodzą pod prawo drogowe tylko pod prawo budowlane, a wszystko co stawiamy na działce musi przejść procedurę pozwolenia lub zgłoszenia. Dziesięć lat temu, gdy domki te zyskiwały popularność w Polsce urzędnicy nie wiedzieli zbytnio jak podejść do tego tematu. Dziś coraz więcej można poczytać o orzeczeniach sądu dotyczących rozbiórek domków holenderskich.

Źródła:

  1. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 10 września 2013 r., sygn. akt II SA/Bk 474/13,
  2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 5 września 2013 r., sygn. akt II SA/Gl 112/13,
  3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 28 czerwca 2012 r., sygn. akt II SA/Ol 380/12.
  4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 24 maja 2017 r. II SA/Gd 732/16 Posadowienie na nieruchomości przyczepy kempingowej wobec zasady ochrony ładu przestrzennego.
  5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 18 kwietnia 2018 r., sygnatura akt: II SA/Sz 190/18.
  6. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 27 sierpnia 2014 r., sygn akt II SA/Gd 181/14.
  7. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 lutego 2013 r., sygn. akt VII SA/Wa 2271/12
  8. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 405/16
  9. http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890414/U/D19940414Lj.pdf

Kim jestem?

Od wielu lat jestem związany, zawodowo i prywatnie, z Warmią i Mazurami. Pomagam w znalezieniu wymarzonej działki nad jeziorem oraz pokazuję najciekawsze miejsca w Krainie Tysiąca Jezior. Zatem jeśli zdecydujesz się ze mną zostać, poznasz niesamowitych ludzi, będących elementem DNA tej części Polski oraz miejsca, o których istnieniu mało kto jeszcze wie. Dowiesz się również jak znaleźć wymarzoną działkę z linią brzegową jeziora czy jak wybudować… dom na wodzie.