Kiedy budynek jest trwale związany z gruntem i jak to się ma do kupna działki?

Udostępnij artykuł:

Polskie prawo wyróżnia różne obiekty kubaturowe, w tym budynki oraz tymczasowe obiekty budowlane. Pierwsze z nich muszą spełniać trzy zasadnicze kryteria, posiadając:
a) trwałe połączenie z gruntem,
b) przegrody budowlane (ściany) wydzielające budynek z przestrzeni,
c) fundamenty i dach.

Drugie natomiast są obiektami, które:
a) nie są trwale połączone z gruntem,
b) są przeznaczone do czasowego użytkowania i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce przed upływem maksymalnie 180 dni (chyba że przed tym terminem złożono wniosek o wydanie pozwolenia na budowę dla takiego obiektu).

Rzecz w tym, że prawo budowlane, choć tak precyzyjne w wielu innych obszarach, nie definiuje czym dokładnie jest budynek trwale związany z gruntem, a czym jest obiekt związany nietrwale. Nie jest to określone także w jakichkolwiek innych przepisach, w tym w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Potwierdza to choćby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 10 2020 r. (sygn. akt II FSK 1823/18), w którym stwierdza się, iż nie ma jednego ustalonego kryterium świadczącego o trwałym związaniu obiektu z gruntem oraz że każdorazowo należy opierać się na okolicznościach faktycznych danej sprawy. Efektem tego jest ocean niejasności i niedomówień. Dlatego właśnie borykające się z tą materią sądy oraz różne instytucje, odwołują się do znaczenia czysto językowego.

Pozornie mogłoby się wydawać, iż jedyną przesłanką pozwalającą stwierdzić trwałe przywiązanie, jest posadowienie budynku na typowych fundamentach, bądź bezpośrednich (ściany i ławy fundamentowe, płyty), bądź pośrednich (pale, słupy). Jednak wybór innych rozwiązań wcale nie musi oznaczać, że budowla będzie prawnie interpretowana, jako stojąca luzem. Wręcz przeciwnie.

dom z kontenerów morskich

W wyroku z dnia 17 01 2020 r. (sygn. akt II OSK 526/18), Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, iż fakt posadowienia inwestycji jedynie na cegłach nie świadczy o braku trwałego związania z gruntem. W świetle dostępnych obecnie środków technicznych możliwe jest powiem stałe ulokowanie obiektu bez typowych fundamentów. NSA definiuje trwałość związania z gruntem jako takie posadowienie obiektu, które zapewnia mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym mogącym go zniszczyć lub spowodować przesunięcie w inne miejsce.

Istotne jest tu zastrzeżenie, że fundamenty, jako takie, służą przede wszystkim przenoszeniu obciążeń generowanych przez obiekt. Kwestie techniczne dla oceny prawnej nie mają większego znaczenia, a technologia osadzenia obiektu jest bez znaczenia, jeśli tylko zastosowane metody pozwalają uzyskać stabilność i trwałość całej konstrukcji. Równie dobrze zamiast płyty fundamentowej, podłożem mogą być zwykłe cegły.

Co to oznacza w praktyce? Wiele osób, poszukując gruntu z zamiarem postawienia konstrukcji na cegłach czy betonowych bloczkach, jest przekonanych, iż nieruchomość ta nie musi posiadać statusu działki budowlanej. Po co, skoro planowany obiekt rzekomo nie będzie budynkiem…

Co więcej, często nabywcy są w takim przekonaniu utwierdzani przez nieuczciwych lub nie znających prawa sprzedających/pośredników, argumentujących iż dom bez klasycznych fundamentów nie będzie trwale związany z gruntem, w związku z czym może stanąć na dowolnej nieruchomości, niekoniecznie budowlanej…

Nie jest to prawdą. Opierając się na wykładni pojęcia zaproponowanej przez NSA w cytowanym wyżej wyroku, jasno można stwierdzić, że osadzenie budynku na cegłach lub innych tego typu konstrukcjach może być interpretowane jako trwałe związanie z gruntem, jeśli tylko konstrukcja zyska w ten sposób stabilność i stanie się niemobilna oraz odporna na działanie różnych sił zewnętrznych.

Następstwa tego są doniosłe. Dom związany z gruntem to budynek, taki zaś musi powstać na działce budowlanej (tj. takiej, która po spełnieniu określonych przepisami warunków umożliwia realizację inwestycji budowlanej). Kupując ziemię, która nie ma takiego statusu lub z różnych powodów nie może być przekształcona, łatwo jest „utopić” większą sumę pieniędzy. Nie mówiąc już o kosztach związanych z nakazem rozbiórki samowoli budowlanej stojącej na cegłach lub karach za niedopełnienie procedur sięgających do 50 000 zł.

Kolejny mit dotyczy formalności. Jeśli obiekt spełnia kryteria tymczasowego (czyli jest nietrwale związany z gruntem i ma być użytkowany nie dłużej niż 180 dni), nie wymaga pozwolenia na budowę. Nie można go jednak postawić ot tak sobie – inwestycja i tak wymaga zgłoszenia do starostwa powiatowego a następnie przeniesienia budynku w inne miejsce. Warto jednak pamiętać, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyroku z dnia 30 stycznia 2017 r. (sygn. akt VII SA/Wa 405/16) jasno wskazał, że jako przeniesienie obiektu w inne miejsce nie można rozumieć jego przestawienia w obrębie tej samej działki, gdyż taka wykładnia byłaby sprzeczna z ustawą. Przez „miejsce” należy rozumieć tę nieruchomość, na której obiekty tymczasowe zostały posadowione, przez „inne miejsce” – inną nieruchomość. Przestawienie obiektów na tej samej działce, nie jest ich przeniesieniem w inne miejsce, ale zmianą lokalizacji w ramach tego samego miejsca. Jeśli chcielibyście, aby konstrukcja miałaby pozostać w danym miejscu dłużej niż 6 miesięcy, należy wystąpić o pozwolenie.

Jeżeli natomiast chodzi o budynki trwale związane z gruntem, obecnie część z nich można stawiać bez wymaganego wcześniej pozwolenia. Pierwotnie wprowadzono taką możliwość w odniesieniu do ściśle określonych obiektów liczących do 35 metrów kwadratowych liczonych po obwodzie, natomiast od początku 2022 roku, po spełnieniu dodatkowych warunków, jest to aż 70 metrów. Nie oznacza to jednak, że inwestorzy zwolnieni są z wszelkich procedur. Wciąż bowiem wymagane jest zgłoszenie. Co więcej, odpowiedź na to zgłoszenie może być odmowna…

Budując dom, a wcześniej kupując ziemię pod inwestycję nie warto chodzić na skróty. Pozornie proste rozwiązania mogą się okazać miną, z której ciężko będzie później zejść. Dlatego decydując się zainwestować w grunt na Mazurach, warto uzbroić się w cierpliwość oraz rzetelną wiedzę. Jeśli zatem jesteś w trakcie poszukiwania działki z dostępem do jeziora na Mazurach i chcesz się dowiedzieć jak uniknąć pułapek przy zakupie, zajrzyj do moich pozostałych artykułów na blogu (kliknij tu, aby przejść do bloga) i zaobserwuj mnie na moich profilach social media 🙂

Spodobał Ci się artykuł? Udostępnij go: