Umowa sprzedaży nieruchomości/prawa użytkowania wieczystego nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego i uwzględniać wiele wymogów i ograniczeń
określonych w przepisach prawa. W niniejszym artykule, a także w kolejnych jego częściach, zostały przedstawione istotne kwestie, na które należy zwrócić uwagę, aby nabycie nieruchomości z prawnego punktu widzenia było bezpieczne i skuteczne.

1. Analiza prawna nieruchomości

Samo nabycie nieruchomości powinno poprzedzać sprawdzenie jej stanu prawnego. Audyt prawny (due diligence prawne) – obok audytu technicznego czy finansowego – pozwala zainteresowanemu wyeliminować potencjalne ryzyka związane z kupnem nieruchomości i podjąć właściwą decyzję w tym zakresie. Aby zapewnić bezpieczeństwo transakcji i uchronić kupującego (inwestora) przed ewentualnymi konsekwencjami związanymi np. z istnieniem wad prawnych lub obciążeń na nieruchomości, zalecane jest wcześniejsze przeprowadzenie analizy prawnej nieruchomości przez prawników specjalizujących się w tego typu procesach. Analiza taka powinna obejmować m.in. zbadanie treści ksiąg wieczystych, innych dostępnych rejestrów oraz treści dokumentów dotyczących nieruchomości, jak np. umów lub decyzji administracyjnych. W ramach podjętych działań powinny zostać skierowane również zapytania do odpowiednich organów. Szczegółowe informacje na temat analizy prawnej nieruchomości zostały przedstawione w artykule [Badanie prawne nieruchomości przed jej nabyciem – dlaczego jest tak istotne]

2. Umowa sprzedaży nieruchomości – forma i istotne elementy

1. Jak już zostało wspomniane, umowa sprzedaży nieruchomości/prawa użytkowania wieczystego nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Umowa taka powinna zawierać kilka kluczowych elementów, takich jak: szczegółowy opis nabywanej nieruchomości, warunki i termin jej wydania, a także określenie ceny sprzedaży. Ponadto, kwestie zidentyfikowane w trakcie analizy prawnej powinny zostać właściwie zaadresowane w umowie sprzedaży, w tym poprzez złożenie odpowiednich oświadczeń i zapewnień przez sprzedającego. Na wypadek, gdyby któreś z oświadczeń okazało się nieprawdziwe, umowa powinna przewidywać adekwatne odszkodowanie dla kupującego.

2. Umowę sprzedaży może poprzedzać także umowa o skutku wyłącznie zobowiązującym, w której można zastrzec np. warunek lub termin. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia np. w przypadku, gdy w stosunku do danej nieruchomości przysługuje określonemu podmiotowi prawo pierwokupu. W takim przypadku, w pierwszej kolejności, powinna zostać zawarta umowa warunkowa, w której uprawnionemu zostanie wyznaczony termin na wykonanie prawa pierwokupu. Następnie, po upływie tego terminu (i w przypadku braku skorzystania przez uprawnionego z jego prawa), należy zawrzeć kolejną umowę – przenoszącą własność nieruchomości, czyli umowę o skutku rozporządzającym. Warto przy tym wspomnieć, że samo przeniesienie własności nieruchomości nie może być uzależnione od spełnienia warunku lub nadejścia terminu, a postanowienia umowy, które przewidywałyby takie powiązanie byłyby nieważne. Taki skutek miałyby np. postanowienia, które przewidywałyby przejście własności nieruchomości dopiero po zapłacie ceny sprzedaży przez kupującego. W takiej sytuacji stosuje się w obrocie inne, skuteczne metody, chcąc zabezpieczyć interesy sprzedającego.

3. Prawidłowa reprezentacja przy zawieraniu umowy sprzedaży

1. Właściciel nieruchomości może zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości samodzielnie lub przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo w tym przypadku wymaga formy aktu notarialnego, a w sytuacji, gdy jest ono udzielane w innym państwie, powinno spełniać wymagania przewidziane w prawie danego kraju. Szczególnym rodzajem pełnomocnictwa, które udzielane jest przez przedsiębiorców, jest prokura. Jest ona udzielana w zwykłej formie pisemnej i obejmuje umocowanie do nabycia nieruchomości. W przypadku zbywania lub obciążania nieruchomości wymagane jest dodatkowe pełnomocnictwo do poszczególnej czynności. Warto przy tym dodać, że ważność umowy sprzedaży nieruchomości zawartej przez osobę nie mającą do tego umocowania zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w imieniu której umowa została zawarta.

2. W sytuacji, gdy nieruchomość stanowi współwłasność, do jej zbycia konieczne jest współdziałanie wszystkich współwłaścicieli. Wyjątkiem jest zbycie udziału w nieruchomości, które może zostać dokonane samodzielnie, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zbycie oraz nabycie nieruchomości przez małżonków, między którymi obowiązuje ustrój wspólności majątkowej obejmujący nieruchomość, wymaga przystąpienia do umowy sprzedaży przez obu małżonków, lub gdy umowę zawiera tylko jedno z nich, uzyskania zgody drugiego małżonka w formie aktu notarialnego.

3. Przy zawieraniu umowy sprzedaży osoby prawne reprezentowane są zgodnie z zasadami określonymi w ich dokumentach założycielskich. Jeśli umowę zawiera spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka akcyjna, do zawarcia umowy wymagana jest odpowiednia uchwała wspólników, wyrażająca zgodę na zbycie/nabycie nieruchomości. Ponadto, w przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, jeżeli nabywa ona nieruchomość przed upływem dwóch lat od dnia jej zarejestrowania za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak niż 50 tysięcy złotych, to takie nabycie wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki. W przypadku braku takiej uchwały, umowa będzie nieważna, przy czym uchwała może zostać jeszcze podjęta w terminie dwóch miesięcy od zawarcia umowy.

Powyżej zostały przedstawione zagadnienia, na które należy zwrócić uwagę podczas zawierania umowy sprzedaży nieruchomości, w tym związane z jej formą, istotnymi elementami, które taka umowa powinna zawierać, a także związane z zachowaniem prawidłowej reprezentacji. W kolejnych częściach tego artykułu zostaną zaprezentowane kwestie dotyczące nabycia konkretnych rodzajów nieruchomości, w tym należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nieruchomości rolnych i leśnych oraz pozostałe ograniczenia związane z nabywaniem nieruchomości – zarówno podmiotowe (nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców) jak i przedmiotowe (związane np. z dysponowaniem prawem pierwokupu przez określone podmioty).