Autor:
Kamil Berger

W ostatnim artykule ustaliliśmy, od czego zacząć sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości, czy na gruntach rolnych można wybudować dom oraz dlaczego większość działek z linią brzegową ma prostokątny kształt. Tym razem omówimy praktyczne zagadnienia, mające na celu zaoszczędzenie Twojego czasu i pieniędzy.

  1. Obszary chronione na Warmii i Mazurach.
  2. Okazyjne oferty na co zwrócić uwagę.
  3. Zdjęcia działki vs rzeczywistość.
  4. Jestem na gruncie, co dalej?

1. Obszary chronione na Warmii i Mazurach

Tak zwana jeziorność wynosi w Polsce 0,96%. Oznacza to, że mniej niż jeden procent powierzchni naszego kraju stanowią jeziora. Pływając po Warmii i Mazurach łatwo dostrzec, że większość linii brzegowej jezior to tereny zadrzewione, podmokłe, a często również trudno dostępne nawet z wody. Można pokusić się zatem o hipotezę, że działki z linią brzegową na Mazurach, dostępne w sprzedaży, to promil z tych 0,96%. Idąc krok dalej, działek z dostępem do jeziora i zdolnych do zabudowy, to promil wspomnianego powyżej, promila. Dlaczego? Ponieważ działki z dostępem do jeziora na Mazurach w zdecydowanej większości objęte są formami ochrony przyrody. Począwszy od Obszarów Chronionego Krajobrazu, przez Zespoły Przyrodniczo Krajobrazowe, Parki Krajobrazowe, kończąc na obszarach Natura2000 czy Rezerwatach Przyrody.

Przeglądając oferty w internecie możemy trafić na działki z linią brzegową w otulinie lasu, bez sąsiadów, dające nam tzw. ciszę i spokój. To właśnie takie nieruchomości już na wstępie powinny uruchomić naszą czujność – z jakiegoś ważnego powodu nie występuje tam sąsiedztwo… A jak wiecie z mojego poprzedniego wpisu (link tutaj), to właśnie sąsiedztwo może mieć decydujący wpływ na to, czy będziemy mogli w przyszłości wybudować dom na naszym gruncie, czy też nie. Zwolennikom domków holenderskich lub mobilnych przypominam z kolei inny wpis – Domki mobilne nie zawsze legalne.

Warto jednak pamiętać, że strefy, które chronią krajobraz nie zawsze są związane z definitywnym zakazem zabudowy. Dla przykładu – aby mieć pewność, czy na gruncie bez wydanych warunków zabudowy, objętym Obszarem Chronionego Krajobrazu, istnieje szansa się wybudować czy nie, niezbędne będzie zweryfikowanie zakazów i nakazów obowiązujących na przedmiotowym terenie zlokalizowanym na ww. obszarze chronionym.


Na terenie Obszarów Chronionego Krajobrazu zakazuje się m.in.:

  • likwidowania i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych, jeżeli nie wynikają one z potrzeby ochrony przeciwpowodziowej i zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego lub wodnego lub budowy, odbudowy, utrzymania, remontów lub naprawy urządzeń wodnych;
  • wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, z wyjątkiem prac związanych z zabezpieczeniem przeciwpowodziowym lub przeciwosuwiskowym lub utrzymaniem, budową, odbudową, naprawą lub remontem urządzeń wodnych;
  • dokonywania zmian stosunków wodnych, jeżeli służą innym celom niż ochrona przyrody lub zrównoważone wykorzystanie użytków rolnych i leśnych oraz racjonalna gospodarka wodna lub rybacka;
  • likwidowania naturalnych zbiorników wodnych, starorzeczy i obszarów wodno-błotnych;
  • lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, z wyjątkiem urządzeń wodnych oraz obiektów służących prowadzeniu racjonalnej gospodarki rolnej, leśnej lub rybackiej.

Pamiętaj, że weryfikacja zakazów to tylko jeden z elementów w procesie uzyskania warunków zabudowy. Wierząc w ludzką uczciwość zakładam, że większość osób sprzedających działki na Mazurach najzwyczajniej w świecie nie zdaje sobie sprawy, że uzyskanie warunków zabudowy na ich gruncie może być niemożliwe lub bardzo skomplikowane. Dlatego na wstępie zachęcam Cię do skorzystania z mapy Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska. Zlokalizujesz na niej działkę, która Cię interesuję, wraz z nałożonymi warstwami np. określającymi formę ochrony na wskazanym obszarze – link do mapy.

2. Okazyjne oferty – na co zwrócić uwagę

Jednym z najważniejszych elementów przy zakupie gruntu nad jeziorem jest określenie budżetu. Wśród osób, które zgłaszają się do mnie z prośbą o pomoc w znalezieniu działki na Mazurach zdarza mi się spotkać z sytuacją, że wskazany budżet niestety nie pokrywa się z oczekiwaniami. Mamy wtedy do wyboru dwie opcje – zwiększamy budżet lub musimy podjąć decyzję, z których parametrów możemy zrezygnować.

Przychodzi również do głowy myśl, by ulec pokusie i nabyć działkę, której cena ofertowa jest znacznie poniżej rynkowej, a sam grunt od strony wizualnej jest spełnieniem naszych marzeń. Zacznijmy najpierw od sprawdzenia, czy jest to faktycznie okazja, czy też wstęp do niekoniecznie przyjemnych niespodzianek. Mam tu na myśli, często zaskakujące swoją wysokością, koszty realizacji infrastruktury, która pozwoli nam dotrzeć na naszą działkę (utwardzenie dróg dojazdowych) czy budowa przyłącza elektroenergetycznego. Dlatego przed zakupem warto zasięgnąć rady eksperta, który wyceni koszt takich prac.

Znane są przypadki, gdy cena doprowadzenia prądu dwukrotnie przekroczyła cenę działki. Temat umożliwienia dojazdu na działkę może być jeszcze bardziej skomplikowany. Zdarzają się bowiem sytuacje, że na mapach widać, że do naszej działki dochodzi droga. Należy jednak pamiętać o tym, że jej wytyczenie nie oznacza, że jest ona utwardzona i przejezdna. Może prowadzić np. przez tereny podmokłe, a wtedy koszt jej utwardzenia może sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych.

W przypadku gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej, zapytaj sprzedającego o służebność gruntową umożliwiającą dojazd do omawianej nieruchomości. Jeśli okaże się, że temat służebności nie został dopilnowany, może Cię czekać nawet kilka miesięcy prac nad jej uzyskaniem. Czasem nie obejdzie się bez sprawy w sądzie.

3. Zdjęcia działki vs rzeczywistość

Zarówno widok, jak i własna linia brzegowa, mają ogromny wpływ na cenę działki. W przypadku gdy musimy wybrać pomiędzy dostępem do linii brzegowej a ładnym widokiem, większość kupujących decyduje się na ładniejszy widok. Mogłoby wydawać się oczywistym, że jeśli działka posiada własną linię brzegową, to piękny widok na akwen jest pewny. Nic bardziej mylnego. Duża część ofert znajdujących się na najpopularniejszych portalach internetowych już w miniaturce posiada zdjęcie jeziora – jako rzekomego widoku z działki. Podobne „chwyty” używane są często przez właścicieli mieszkań i pośredników w Warszawie – tam praktycznie każde sprzedawane mieszkanie znajduje się blisko metra.

Grunt rzadko bywa równy. Znajdują się na nim wzniesienia czy spadki często zasłaniające taflę wody i dopiero wizja lokalna daje pełen obraz atrakcyjności gruntu. Zrozumiałe jest zatem, że podczas oglądania kolejnej działki, której wygląd wyraźnie różni się od tego na zdjęciach ofertowych tracimy cierpliwość i nadzieję na znalezienie wymarzonej działki na Mazurach.

Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem video.


Jak zatem uchronić się przed niepotrzebnymi wyjazdami? W jaki sposób ocenić, czy z danego gruntu może być dobry widok na jezioro, czy też nie?

Jednym z najprostszych sposobów jest skorzystanie z portalu Geoportal (najlepiej skorzystać z przeglądarki na komputerze). Gdy już zlokalizujesz działkę, kliknij na wybrany jej fragment. Pojawi się chmurka z dwoma wersami. Wejdź w wers opisany jako „WMS Wyznaczanie wysokości”. Po przejściu dalej pojawi Ci się wysokość w tym punkcie. W ten sposób możesz „przeklikać” cały teren. Jednak to nie koniec. Przecież nadal nie wiesz, czy sąsiednia działka lub okolica nie zasłoni Ci widoku na jezioro. Dlatego w kolejnym kroku zrób to samo z działką lub terenem, dzielącym Cię od akwenu. Koniecznie sprawdź również wysokość jeziora. Rzecz jasna, jest to jedynie robocza forma „mapy wysokościowej”, służąca jedynie poglądowo.

Nic nie zastąpi ocenienia działki na własne oczy. Lecz powyższa wersja działań może Ci wskazać, że np. jedna działka z linią brzegową jeziora, w miejscu zabudowy, jest na wzniesieniu z panoramicznym widokiem, a działka sąsiednia tego widoku nie ma zapewnionego ze względu na niekorzystne ukształtowanie terenu. Może też się okazać, że im dalej od jeziora, tym widok lepszy i grunt oddalony o 300 m od linii brzegowej jest na szczycie wzniesienia, z którego może być widać również inne akweny i lasy.

4. Jestem na gruncie, co dalej?

Jeśli ostatecznie zapadła decyzja o wyjeździe, to jednym z najczęściej spotykanych problemów, jest znalezienie wybranej działki. Szczególnie, jeśli grunt znajduje się na niezagospodarowanych jeszcze terenach lub gdy nie został oznaczony przez geodetę (przez wbite w ziemię paliki).

We wcześniejszym akapicie sugerowałem korzystanie z portalu Geoportal na komputerze. Jednak podczas oglądania działki na żywo – warto zainstalować aplikację Geoportal na telefonie. Pamiętaj, aby nie korzystać z przeglądarki tylko właśnie z tej aplikacji. Po jej uruchomieniu należy włączyć warstwę „Ewidencja gruntów i budynków” oraz „Ortofomapa” – jeśli wolisz widok z satelity. W sytuacji gdy grunt objęty jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, warto skorzystać również z warstwy „Plany miejscowe”. Aplikacja na podstawie GPS będzie pokazywać Ci Twoje aktualne położenie, wraz z konturami i numerami działek. Dzięki temu możesz, z telefonem w ręku, dotrzeć i przejść swoją działkę wzdłuż i wszerz. Pamiętaj tylko proszę, że aplikacja korzysta z internetu i jego brak może wprowadzić Cię w błąd. Dlatego traktuj to narzędzie jedynie jako wsparcie. Jeśli zależy Ci na precyzyjnym sprawdzeniu położenia działki i chcesz mieć pewność „co do centymetra” – skorzystaj z usług geodety.

Kim jestem?

Od wielu lat jestem związany, zawodowo i prywatnie, z Warmią i Mazurami. Pomagam w znalezieniu wymarzonej działki nad jeziorem oraz pokazuję najciekawsze miejsca w Krainie Tysiąca Jezior. Zatem jeśli zdecydujesz się ze mną zostać, poznasz niesamowitych ludzi, będących elementem DNA tej części Polski oraz miejsca, o których istnieniu mało kto jeszcze wie. Dowiesz się również jak znaleźć wymarzoną działkę z linią brzegową jeziora czy jak wybudować… dom na wodzie.