Udostępnij artykuł:
Autor:
Kamil Berger
Pułapki w ogłoszeniach. Chcesz wierzyć, że ich tam nie ma, ale… bardzo często są. Efekt? Możesz kupić ziemię, na której nic nie wybudujesz. Jeśli nie wiesz, na co zwracać uwagę, przeczytaj koniecznie. Poznaj najczęściej spotykane zasadzki, haczyki czy zwykłe ściemy. Zobacz, kiedy należy zachować wyjątkową czujność przeglądając ofertę w internecie.
Wydaje się idealna. 3 tysiące metrów kwadratowych dziewiczej ziemi i ten niepowtarzalny blask słonecznych promieni ślizgających się po tafli jeziora. Oczyma wyobraźni widzisz się na tarasie: leniwe popołudnie, wino, relaks, spokój, cisza… Przystępujesz do działania i nagle niespodziewanie zaczynają się piętrzyć trudności. Jak to? Nie otrzymasz warunków zabudowy? Nie będzie pozwolenia na budowę? Dlaczego? Powodów może być bez liku. Osoby, które zgłaszają się do mnie z prośbą o pomoc w znalezieniu działki na Warmii i Mazurach, często wcześniej trafiają na oferty, w których roi się od pułapek. Jakich konkretnie? Oto kilka przykładowych sytuacji, na które należy zwracać szczególną uwagę.
1. „Działki na odludziu”.
Pułapka nr 1. Marzysz o domu na odludziu. Wiele osób zapuszczających się na Mazury chce zbudować dom w kompletnej głuszy, z dala od cywilizacji. Lata doświadczenia podpowiadają mi, że szanse na realizację takich marzeń są najsczęściej znikome. Po pierwsze koszty. Jeśli na odludziu, to często bez drogi i prądu, które trzeba podprowadzić. Przy większych odległościach nakłady mogą przewyższać jakikolwiek rachunek dotyczący rentowności inwestycji. Po drugie – warunki zabudowy. Niby nic, na pierwszy rzut oka, specjalnego, bowiem możesz teoretycznie na takiej działce wnioskować o wydanie warunków zabudowy dla tak zwanej zabudowy zagrodowej. Mówiąc w uproszczeniu, pod pojęciem tym kryje się wolnostojący budynek mieszkalny i osobno obiekt gospodarczy (służący wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu).
I właśnie w tym momencie okazuje się, jak poważnym błędem może być zakup tej właśnie działki. Aby uzyskać warunki zabudowy, które są niezbędne do wydania pozwolenia na budowę, musisz wykazać, że jesteś w posiadaniu gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową o wielkości przekraczającej przeciętny areał tego typu gruntów w danej gminie. Może to być 6, może być 10 hektarów. Zależy od gminy. Jeśli masz takie gospodarstwo, problem nie istnieje. Z dużą jednak dozą prawdopodobieństwa nie masz, bo i skąd. Z bezradnością rozglądasz się po okolicy, widzisz sąsiednie zabudowania, w głowie mnożą się pytania: ale jak? Cóż, może sąsiedzi tych kilka hektarów posiadali. Ty nie. Reasumując: masz działkę, na której najprawdopodobniej nic nie wybudujesz. W takich przypadkach często pojawia się pomysł na budowę domu na zgłoszenie. Ale o tym więcej w dalszej części artykułu.
2. „Działka idealna na domek na zgłoszenie i/lub mobilny”.
Pułapka nr 2. Mimo piętrzących się trudności, nie rezygnujesz z odludzia. Rezygnujesz jedynie z metrażu. Postawisz mały domek, może co najwyżej pomyślisz o antresoli. W takim przypadku pułapką niekiedy okazuje się przeświadczenie, iż domek na zgłoszenie można wybudować… wyłącznie na zgłoszenie.
Teoretycznie i „na logikę”: obiekt taki można wznieść wszędzie, bez pozwolenia na budowę, a jeśli tak, to nie ma też konieczności uzyskania warunków zabudowy. Czy jednak faktycznie to działa w ten sposób? Niestety nie. Aby móc wybudować dom na zgłoszenie, to Twoja działka musi być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który daje taką możliwość (a nie musi dawać) lub posiadać tzw. warunki zabudowy (jeśli nie ma MPZP).
Swego rodzaju pułapką może być przekonanie, że bez formalności można postawić domek mobilny (tzw. holenderski) lub przyczepę kempingową. Choć kwestia te nie jest uregulowana w przepisach, orzecznictwo sądów nie pozostawia wątpliwości: jeśli ruchome konstrukcje nie spełniają w danej chwili pierwotnej funkcji transportowo-komunikacyjnej, uznaje się je za obiekty budowlane. To zaś przekłada się na potrzebę dopełniania konkretnych formalności. Więcej na temat domków mobilnych, w oparciu o wyroki sądów, przeczytasz TUTAJ.
3. „Działka siedliskowa z warunkami zabudowy”.
Pułapka nr 3. Kupowana przez Ciebie działka rolna posiada już warunki zabudowy na zabudowę zagrodową uzyskane przez dotychczasowego właściciela. To dla wielu osób stanowi wystarczającą okoliczność uspokajającą. Czy jednak na pewno? Otóż nie. Aby uzyskać pozwolenie na budowę w takiej sytuacji, musisz w danej gminie być w posiadaniu przynajmniej 1 hektar ziemi. Tymczasem kupujesz, dajmy na to 3 tysiące metrów kwadratowych, czyli 0,3 ha. A pozostałych 0,7 ha brak…
W takiej sytuacji może się zrodzić naturalna myśl: niech wobec tego pozwolenie uzyska właściciel ziemi, a następnie sprzeda ją z wydanym dokumentem. W tym właśnie miejscu może nastąpić kolejne przykre zaskoczenie. Jeśli przedmiotem transakcji ma być choćby skrawek gruntu klas I-III, można przenieść na nowego właściciela jedynie warunki zabudowy, ale nie pozwolenie na budowę. Chyba, że… jesteś w posiadaniu co najmniej 1 ha w danej gminie…
W tym momencie przychodzi do głowy jeszcze jednak deska ratunku. Budowa bez pozwolenia, „na zgłoszenie”. Trudno, najwyżej życiowa przestrzeń nie będzie tak okazała. Niestety, przy zabudowie zagrodowej, tej procedury nie da się przeprowadzić. Według przepisów budynek o takiej powierzchni wymagający zgłoszenia, to obiekt służący rekreacji indywidualnej lub zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Nie zaś zestaw składający się z takiego budynku oraz dodatkowo obiektu gospodarczego…
Pułapka nr 4. Szczęśliwie okazuje się, że na danej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i Twoja wymarzona działka oznaczona jest w nim jako rolna. A w uchwale do MPZP jest zapisane, że na tym terenie może powstać budynek mieszkalny wraz z budynkiem gospodarczym. Bez paniki zakładasz zatem, że postawisz na niej zabudowania zagrodowe, gdyż może wydawać się, że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ułatwi Ci cały proces związany z pozwoleniami. I najprawdopodobniej tak będzie, pamiętaj tylko aby sprawdzić czy działka, dziwnym zrządzeniem losu, nie ma przypadkiem mniej niż 1 hektar…
Szukasz działki z dostępem do jeziora?
Działka z dostępem do linii brzegowej, jak też każda inna atrakcyjna nieruchomość gruntowa na Mazurach może być doskonałą inwestycją, pozwalającą spełnić marzenia o swoim idealnym miejscu na Ziemi. Jak jednak widać, bardzo łatwo popełnić błąd, którego konsekwencje trudno będzie odwrócić. Dlatego nie działaj w ciemno. Każdy z opisanych problemów można w jakiś sposób rozwiązać. Niewiele osób wie, jak. Ale ja wiem. I mogę Ci pomóc. Jeśli jesteś w trakcie poszukiwania działki z dostępem do jeziora na Mazurach i chcesz się dowiedzieć jak uniknąć pułapek przy zakupie, zajrzyj do moich pozostałych artykułów na blogu (kliknij tu, aby przejść do bloga) i zaobserwuj mnie na moich profilach social media 🙂
Spodobał Ci się artykuł? Udostępnij go:
Kim jestem?
Od wielu lat jestem związany, zawodowo i prywatnie, z Warmią i Mazurami. Pokazuję najciekawsze miejsca w Krainie Tysiąca Jezior oraz pomagam w znalezieniu wymarzonej działki nad jeziorem. Zatem jeśli zdecydujesz się ze mną zostać, poznasz niesamowitych ludzi, będących elementem DNA tej części Polski oraz miejsca, o których istnieniu mało kto jeszcze wie. Dowiesz się również jak znaleźć wymarzoną działkę z linią brzegową jeziora czy jak wybudować… dom na wodzie.
Obserwuj mnie, aby dowiedzieć się więcej: